Bagaimana untuk menggadaikan apartmen dan mendapatkan wang pada tahun 2022: arahan langkah demi langkah dengan nasihat pakar

Berikutan situasi dalam ekonomi, bank melembutkan atau mengetatkan dasar kredit mereka. 20 tahun yang lalu, pinjaman telah dikeluarkan dengan berhati-hati: dijamin atau terjamin. Dari masa ke masa, lebih banyak institusi kewangan mikro muncul, dan bilangan pinjaman dan kad kredit yang dikeluarkan juga meningkat. Tahap keperluan untuk peminjam telah menurun.

Tetapi kegawatan ekonomi beberapa tahun kebelakangan ini memaksa bank dan pemberi pinjaman lain untuk menjadi lebih selektif semula. Pada tahun 2022, satu-satunya cara yang pasti untuk mendapatkan pinjaman adalah dengan menggadaikan apartmen dan mendapatkan wang dengan cepat.

Kami menyediakan arahan langkah demi langkah dan bercakap dengan pakar tentang cara melakukan semuanya dengan betul.

Perkara utama mengenai ikrar sebuah apartmen

Keperluan gadai janji pangsapuri

Di Negara Kita, tiada keperluan seragam untuk gadai janji sebuah apartmen – tidak untuk harta itu sendiri, mahupun untuk orang yang ingin menerima wang. Pemberi pinjaman dipandu semata-mata oleh kepentingan kewangan dan penilaian risiko mereka.

Sebagai contoh, satu bank tidak akan mengambil apartmen di ZATO sebagai cagaran, kerana ini adalah bandar tertutup. Jika peminjam tidak dapat memulangkan wang, apartmen itu perlu dijual dan sukar untuk berbuat demikian. Dan adalah penting bagi pemberi pinjaman untuk mendapatkan semula wang mereka secepat mungkin. Bank lain mungkin menerima apartmen sedemikian, tetapi menawarkan kadar yang lebih tinggi sedikit dan memberikan wang kurang daripada kos perumahan sebenarnya.

Potret peminjam yang dibenarkan juga berbeza untuk setiap pemberi pinjaman. Bank-bank besar boleh menolak jika seseorang itu tidak mempunyai pekerjaan dan pendapatan tetap. Atau tawarkan syarat yang kurang menguntungkan. Koperasi kredit dan pengguna dan pelabur swasta, sebaliknya, tidak begitu kritikal dalam menilai pemohon untuk wang.

Kami menganalisis tawaran pemiutang pada tahun 2022 dan memperoleh keperluan "purata aritmetik" untuk cagaran untuk sebuah apartmen di Negara Kita.

Pangsapuri ini terletak di bandar di mana terdapat pejabat perwakilan pemberi pinjaman. Jika bank (walaupun bukan sahaja boleh menerima perumahan sebagai cagaran) tidak mempunyai cawangan dan cawangan di kawasan anda, apartmen sedemikian tidak mungkin dipertimbangkan. Alasannya mudah: jika peminjam tidak dapat membayar balik hutang, maka dia perlu diusir, disaman, dan dijual. Ini adalah kos untuk pemberi pinjaman, terutamanya jika dia berpangkalan di bandar lain.

Keadaan pangsapuri. Pemberi pinjaman tidak akan melihat kertas dinding baharu dan tingkap berlapis dua. Sudah tentu, jika apartmen itu selepas kebakaran, maka ia tidak cair. Tetapi secara umum, perabot yang cantik dan set dapur baru tidak menjejaskan kos. Lagipun, ia adalah sebuah apartmen yang sedang dicagarkan, yang berpotensi boleh dijual dengan cepat.

Adalah penting bagi pemiutang bahawa rumah itu tidak kecemasan, usang. Terdapat keperluan untuk bilangan tingkat dan bilangan pangsapuri. Sebagai contoh, rumah dua tingkat dengan enam pangsapuri - yang dibina pada tahun-tahun awal Soviet - tidak termasuk dalam kriteria kebanyakan pemiutang. Jika rumah itu mempunyai lantai kayu - juga, kemungkinan besar, jaminan bukan pilihan.

Semua komunikasi mesti berfungsi: gas, elektrik, pemanasan dan bekalan air. Pembangunan semula secara haram selalunya tidak dibenarkan. Sebagai contoh, jika dinding antara dapur dan bilik telah dirobohkan di sebuah apartmen dengan dapur gas, ini adalah kritikal. Tetapi jika hanya pantri itu dibuat semula, maka ia adalah atas budi bicara bank. Pembangunan semula yang disahkan dalam BTI boleh diterima.

Bagaimanakah pemberi pinjaman tahu bahawa apartmen itu cair? Mudah sahaja: anda perlu memesan penilaian. Ini adalah perkhidmatan berbayar. Di Negara Kita, kos purata ialah 5-15 ribu rubel. Pakar akan datang, mengambil gambar, menulis kesimpulan - album penilaian. Pemeriksa akan menunjukkan kos purata penjualan sebuah apartmen, berdasarkan mana bank akan membuat kesimpulan tentang saiz pinjaman.

Asas pemilikan. Ringkasnya, bagaimana anda mendapat apartmen ini. Asas yang ideal untuk pemberi pinjaman ialah kontrak jualan. Iaitu, anda pernah membeli rumah sendiri, dan kini anda ingin menggadaikannya. Atau anda telah menswastakan sebuah apartmen. Ingat bahawa penswastaan ​​bermula pada tahun 1991.

Mereka berhati-hati dengan apartmen yang diterima di bawah perjanjian derma dan sebagai warisan. Terutama jika apartmen baru-baru ini berpindah kepada anda. Tiba-tiba, dalam beberapa bulan, latar belakang jenayah atau kehakiman akan didedahkan? Sebagai contoh, akan ada waris yang tidak diambil kira kepentingannya semasa membahagikan harta.

Pada masa yang sama, pangsapuri sedemikian masih diterima, tetapi mereka diminta untuk mengeluarkan insurans hak milik. Di bawah polisi sedemikian, syarikat insurans berjanji untuk membayar wang untuk sebuah apartmen jika tiba-tiba perjanjian derma atau warisan dirayu di mahkamah.

Pangsapuri yang ditahan dan yang perjanjian derma ditandatangani tidak sesuai. Mahkamah boleh merampas apartmen itu. Ini berlaku apabila pemiliknya, misalnya, terlibat dalam kes jenayah. Atau mereka memungut hutang daripadanya. Pemberi pinjaman tidak akan mengambil apartmen yang perjanjian derma telah disediakan.

Selalunya mereka tidak menerima pangsapuri yang disewakan. Tetapi pemberi pinjaman tidak dapat mengetahui tentang perkara ini - hanya ambil kata anda untuk itu. Perkara lain ialah sekiranya berlaku kecemasan, ini mungkin tidak memihak kepada anda. Bayangkan anda telah menggadaikan sebuah apartmen dan menginsuranskannya, tetapi pada masa yang sama anda menyewakannya kepada penyewa. Mereka mengalami kebocoran gas dan perumahan telah rosak. Pangsapuri itu digunakan oleh orang lain dan syarikat insurans akan menolak untuk membayar pampasan.

Keperluan untuk peminjam

Apabila anda ingin mendapatkan wang yang dijamin oleh apartmen, pemberi pinjaman juga akan menilai anda sebagai peminjam. Bank mempunyai kriteria yang paling ketat.

Umur. Dalam kebanyakan kes, seorang warganegara boleh melupuskan hartanya dari umur 18 tahun. Terdapat pengecualian untuk orang yang berumur lebih dari 16 tahun, jika pembebasan diiktiraf melalui mahkamah - iaitu, seseorang itu dianggap mampu sepenuhnya, yang bermaksud bahawa dia boleh melupuskan harta, termasuk mencagarkannya.

Walau bagaimanapun, apabila mengeluarkan pinjaman, bank meningkatkan umur minimum peminjam. Bar bawah paling kerap berumur 20-21 tahun. Bar atas agak lebar - dari 65 hingga 85 tahun. Pada usia ini, pinjaman sepatutnya sudah ditutup sepenuhnya.

Contoh. Seorang warga kota berusia 50 tahun ingin menggadaikan sebuah apartmen dan mengembalikan wang itu kepada bank selama 20 tahun. Walau bagaimanapun, bank hanya memberi pinjaman kepada peminjam di bawah umur 65 tahun. Iaitu, anda perlu membuat pinjaman hanya selama 15 tahun atau mencari bank lain.

Pengalaman kerja dan pendapatan.  Koperasi pengguna kredit (CPC) dan pelabur swasta setia mungkin kepada mereka yang ingin menggadaikan apartmen dan mendapatkan wang. Bank sekali lagi adalah yang paling kritikal terhadap aspek ini. Sediakan sijil 2-NDFL (atas pendapatan), anda perlu bekerja di tempat terakhir sekurang-kurangnya 3-6 bulan. Pada masa yang sama, bank memahami bahawa tidak semua berfungsi secara rasmi. Oleh itu, mereka mungkin bersetuju untuk menerima penyata bank anda sebagai alternatif. Penyata itu harus menunjukkan bahawa peminjam menerima wang dengan ketetapan tertentu dan bahawa dia mempunyai dana dalam akaunnya.

Sejarah kredit. Pertama sekali, bank memberi perhatian kepadanya - CPC juga melihatnya. Sejarah kredit disimpan di biro khas. Mereka menghantar maklumat tentang pinjaman yang didaftarkan untuk orang ini, sama ada pembayaran dibuat tepat pada masanya. 

Arahan langkah demi langkah untuk menggadaikan apartmen

1. Pilih pemberi pinjaman

Pilihannya adalah antara bank, koperasi pengguna kredit (CPC) atau pelabur swasta. Masing-masing mempunyai kelebihan dan kekurangannya sendiri, yang akan kita bincangkan di bawah.

2. Sediakan dokumen

Untuk menggadaikan apartmen yang anda perlukan:

• mengisi borang permohonan (setiap pemberi pinjaman mempunyai borang sendiri);
• pasport asal dengan pendaftaran;
• dokumen kedua (SNILS, lesen memandu, TIN, ID tentera, pasport, dan kadang-kadang sekali gus – setiap pemiutang mempunyai keperluan sendiri);
• Sijil pendapatan 2-NDFL (anda boleh memintanya di jabatan perakaunan atau memuat turunnya dalam akaun peribadi anda di laman web perkhidmatan cukai - pertama sekali, bank yang memintanya);
• salinan buku kerja atau cabutan daripadanya (bank juga bertanya);
• jika anda sudah berkahwin dan belum mengikat kontrak perkahwinan, mengikut mana pasangan (a) tidak memiliki apartmen dan tidak bertindak sebagai peminjam bersama untuk pinjaman, maka anda memerlukan sijil daripada pejabat pendaftaran;
• pengesahan pemilikan apartmen: kontrak jualan, cabutan daripada USRN, sijil warisan, perjanjian derma atau keputusan mahkamah.

3. Memahami insurans dan penilaian

Pertama sekali, pemberi pinjaman akan meminta penilaian apartmen. Undang-undang tidak mewajibkan untuk melakukan ini, tetapi dalam praktiknya prosedur ini hampir selalu dijalankan. Adalah mustahil untuk mempercayai kata-kata peminjam bahawa apartmennya berharga jumlah tertentu. Syarikat penilaian berfungsi dengan pantas. Sebelum itu, semak sama ada mana-mana syarikat penilai sesuai atau hanya dari kalangan yang diiktiraf oleh bank atau CPC. Pakar akan datang, membuat album penilaian (secara purata dalam 1-3 hari) dan menulis kesimpulan mengenai kos perumahan.

Selepas itu, pemberi pinjaman akan dapat mengumumkan jumlah yang dia sedia berikan untuk jaminan. Sila ambil perhatian bahawa tiada sesiapa akan memberikan 100% daripada harga apartmen secara kredit. Nah, jika mereka memberikan 80-90% daripada nilai pasaran. Sebagai contoh, penilai menulis bahawa harta itu bernilai 10 juta rubel. Pemberi pinjaman bersetuju untuk memberikan 75% daripada jumlah ini, iaitu 7,5 juta rubel. Ingat bahawa pemberi pinjaman bukanlah pembeli apartmen. Dia mempunyai tugas yang berbeza: untuk memberi wang, mendapatkan wang, dan jika ada masalah, cepat jual janji dan pulangkan miliknya.

Sebelum transaksi, anda perlu bersetuju dengan insurans apartmen. Syarikat insurans mesti mengesahkan bahawa ia bersedia untuk menginsuranskan objek dan hayat peminjam. Secara formal, mana-mana syarikat adalah sesuai. Walau bagaimanapun, pemberi pinjaman sering menunjukkan kumpulan penanggung insurans yang mereka bekerjasama. Jika anda memilih syarikat lain, maka permohonan itu boleh dianggap lebih lama atau ditolak tanpa penjelasan.

Peminjam tidak perlu menginsuranskan hak milik (kami bercakap tentang perkhidmatan ini di atas). Tetapi pemberi pinjaman, sekali lagi, dalam kes ini, boleh menolak atau menaikkan kadar.

4. Daftar ikrar

Pada peringkat ini, negeri, yang diwakili oleh Rosreestr, terlibat dalam kes itu. Jabatan ini bertanggungjawab dalam perakaunan tanah dan hartanah di negara ini. Tidak kira kepadanya untuk apa anda membuat pinjaman dan dalam keadaan apa. Dia bertindak sebagai sejenis penjamin kesucian transaksi. Di bahagian itu bahawa mulai sekarang di USRN bersebelahan apartmen anda akan ada bebanan. Kenyataan itu akan menunjukkan bahawa apartmen itu dicagarkan. Ini adalah perlu untuk mengelakkan pertikaian di masa hadapan.

5. Syarat kelulusan pinjaman dan penerimaan wang

Secara purata, keseluruhan proses mengambil masa 14 hari. Ini jika anda tidak tergesa-gesa ke mana-mana, tetapi jangan menangguhkan pengumpulan dokumen. Mari kita lihat apakah tempoh masa ini terdiri daripada:

• pra-kelulusan permohonan oleh pemberi pinjaman - pada tahun 2022 ia mengambil masa beberapa jam dan juga minit;
• kelulusan permohonan – sehingga lima hari, prosedur paling lama adalah dengan bank, pada peringkat ini anda perlu menyediakan semua dokumen;
• insurans dan penilaian — syarikat bekerja dengan cepat, tetapi tidak serta-merta, kami akan mengambil masa sehingga lima hari untuk prosedur ini;
• pendaftaran ikrar di Rosreestr – lima hari bekerja dari tarikh penerimaan permohonan dan dokumen yang dilampirkan padanya, semasa mendaftar melalui MFC – tujuh hari bekerja, walaupun semua orang boleh menghabiskannya dengan lebih cepat;
• menerima wang – sejurus selepas pendaftaran ikrar.

Di manakah tempat terbaik untuk menyewa apartmen?

1. Bank

Pilihan yang paling menguntungkan dari segi kadar. Ia akan menjadi kurang daripada CPC dan pelabur. Tetapi menggadaikan apartmen dan mendapatkan wang adalah perkara yang paling sukar. Kerana mereka mempertimbangkan peminjam dengan teliti: penyata pendapatan, buku kerja, sejarah kredit. Anda boleh melakukannya tanpa itu, tetapi kadarnya akan lebih tinggi. Di samping itu, kelajuan kelulusan oleh bank adalah yang paling rendah. Anda tidak akan mendapat wang dengan cepat.

2. Pelabur swasta

Pada 2022, pelabur boleh mengeluarkan wang dengan jaminan hanya kepada usahawan individu dan entiti undang-undang untuk pembangunan perniagaan. Mereka dilarang memberi pinjaman kepada rakyat biasa.

Jika anda mempunyai usahawan individu atau LLC dan apartmen yang sesuai untuk jaminan, maka anda boleh mendapatkan pinjaman daripada pelabur. Ini adalah orang biasa yang berminat untuk menjana pendapatan. Pada masa yang sama, dia boleh bertindak melalui broker, syarikat pengurusan yang mengiringi sisi undang-undang transaksi.

Pelabur mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi ke atas pinjaman daripada bank dan CPC. Tetapi anda boleh mendapatkan wang secepat mungkin.

3. Pilihan lain

Organisasi kewangan mikro, mereka juga MFI atau "wang cepat" tidak boleh menerima pangsapuri sebagai cagaran. Undang-undang melarang. Kedai pajak gadai juga tidak mengambil tempat tinggal. Hanya CPC yang tinggal – koperasi pengguna kredit. Daftar mereka ada di laman web Bank Negara¹. Jika syarikat tiada dalam senarai, jangan bekerjasama dengannya.

CPC memberi pinjaman hanya kepada pemegang sahamnya. Mengikut piawaian moden, formatnya kelihatan kuno. Lagipun, pada mulanya, koperasi dicipta sebagai "dana bantuan bersama". Iaitu, sekumpulan orang bersatu dan memutuskan: mari tambah wang ke dana biasa, dan jika salah seorang pemegang saham memerlukan dana, kami akan memberinya pinjaman. Dan kami akan membantu seseorang, dan kami sendiri akan memperoleh wang.

PDA moden berfungsi dengan cara yang sama, cuma mereka menerima hampir semua orang sebagai pemegang saham, dan anda tidak perlu membayar wang untuk menyertainya. Iaitu, peminjam diterima masuk ke dalam koperasi, mereka memberi pinjaman bercagar, dan dia membayar wang itu kepada PKC. Sebaik sahaja dia membayar hutang, dia boleh pergi. 

Koperasi setia mungkin kepada potret peminjam dan memberi kelulusan lebih cepat daripada bank. Tetapi peratusan mereka lebih tinggi.

Syarat untuk pembayaran balik gadai janji apartmen

Semua syarat dinyatakan dalam perjanjian pinjaman. Mereka tidak jauh berbeza dengan pinjaman biasa. Pembayaran mesti dibuat setiap bulan pada tarikh tertentu. Anda boleh membayar balik pinjaman awal tanpa sebarang penalti. Apabila hutang dibayar, deposit keselamatan dikeluarkan dari apartmen.

Bank mempunyai hak untuk mengambil harta tersebut jika peminjam lewat membuat pembayaran sekurang-kurangnya sehari tiga kali dalam setahun. Ancaman sebenar untuk kehilangan tempat tinggal untuk semua ahli keluarga, termasuk kanak-kanak di bawah umur 18 tahun.

Semasa anda membayar hutang, anda tidak boleh melakukan apa-apa dengan apartmen tanpa persetujuan pemiutang. Anda boleh hidup, membuat pembaikan kosmetik juga. Tetapi pembangunan semula, penjualan dan penyewaan - hanya dengan kebenaran pemilik ikrar.

Soalan dan jawapan popular

Menjawab soalan Peguam GLS Invest Management Company (GLS INVEST) Alexander Morev.

Sumber dari:

1. laman web Bank Pusat. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Undang-undang Persekutuan No. 16.07.1998-FZ 102 Julai, 26.03.2022 (seperti yang dipinda pada 01.05.2022 Mac 19396) “Mengenai Gadai Janji (Ikrar Hartanah)” (seperti yang dipinda dan ditambah, berkuat kuasa dari 8 Mei 3) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.